Ob wir Altmieter nun wollen oder nicht – der ungewissen Zukunft können wir nun durch Kauf unserer Immobilie begegnen. Die Soka wird nach Ablehnung der am 03. April versandten Kaufofferten und einer anschließenden 18monatigen „Schonfrist“ an Investoren verkaufen.
Wir bedanken uns für die rege Teilnahme und die Ausführungen von Frau Hohnerlah (WHU) und Herrn Göttsch (Bündnis90/Grüne).
Grundsätzlich
- Sollte die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren gehalten werden. Sonst sind Anschaffungskosten (Grundsteuer (6,5%), Notar (1,5%) und Gebühren (0,5%)) ziemlich sicher verloren,
- 20% Eigenkapital sollten vorhanden sein. Gern auch aus Omas Sparstrumpf, der eh kaum Zinsen erwirtschaftet…
- Sollte ein Polster für Reparaturen aufgebaut werden: ob Heizung, Geschirrspüler defekt oder Zaun zu erneuern – als Hausbesitzer ist immer was zu reparieren/ersetzen.
Herr Göttsch, als ausgewiesener Immobilienspezialist, stellt die berechtigte Frage „wie hoch ist ihre aktuelle Miete, und wie hoch wird sie zukünftig sein“; da aktuell kaum mehr unter 10 Euro/qm kalt etwas zu bekommen ist, kann einem schon Angst und Bange werden.
Was kann man mit der zu erwartenden Miete finanzieren?
Beispielrechnung:
700 Euro Kaltmiete x 12 Monate = 7.400 Euro Jahresmiete
Bei 1,5% Zinsen und 2,5% Tilgung könnte ein Kaufpreis von 185.000 Euro finanziert werden.
Faktor – hierbei wird die aktuelle Jahreskaltmiete dem Kaufpreis gegenübergestellt:
Beispiel:
700 Euro Kaltmiete x 12 Monate =7.400 Jahresmiete
200.000 Kaufpreisforderung / 7.400 Jahresmiete = 27,77 Faktor
Akzeptiert sind aktuell zwischen 20-24fache – in Top-Innenstadtlagen gern auch mal das 30fache (Harvesterhude, Rotherbaum, rund um die schöne Alster) der Jahres-Kalt-Miete.
Einschätzung des Verfassers: Es würde mich nicht wundern, wenn die SoKa den Kaufprozess – wieder einmal – abbricht; Vergeblich hätten Sie den Altmietern die Objekte angeboten…. Aber über die 60% Zustimmung aus 2013 werden Sie auch diesmal, zu den Mondpreisen, nicht hinaus kommen. Die Gemeindevertreter – aufgeschreckt und gut weichgekocht – sind in wenigen Monaten zu massiven Zugeständnissen in Stellplatzordnung und Sozialquote bereit. Wetten?